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코로나때 임대료 오르고 공실률 낮아진 지역은
뚝섬역 인근 성수동 지역…명동은 공실률 변화 심해 급매 가능성
- 기사입력2023-05-09 11:46
안경상 객원 기자 (awesomel@naver.com) 다른기사보기
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상업용 부동산의 가치는 결국 인구가 많이 모여야 올라가게 된다. 많은 임차인들이 사업을 하기 위해서 찾는 지역들은 임대료도 올라가게 되고, 결국 이는 부동산의 가치를 올리는 일이 된다.
중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장그럼 결국 투자자는 사람들이 모이는 곳에 투자해야 되는데, 사람들이 모이는 이들 지역은 도심, 부도심지역으로 볼 수 있을 것 같다.
아래 그림에서 보는 것처럼 서울은 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 나뉜다. 이들 지역 중에 코로나 시기인 2020년 1분기부터 2022년 4분기까지 임대료와 공실률이 어떠한지 살펴보면 상업용 부동산 중 옥석을 가릴 수 있지 않을까 한다.
서울도시기본계획
이 기간 중에 임대료가 올랐는지, 내렸는지 그리고 공실은 많아졌는지, 적어졌는지 살펴보면 아래 그림(그래프)과 같다.
그래프-x축 임대료 변화율, y축 공실률 변화율 <자료=한국부동산원>4사분면은 임대료가 상승하고 공실률이 낮아진 지역으로, 교대와 뚝섬지역 등이 있다. 이들 지역은 코로나 시기에도 임대료가 올라가고 공실률이 낮아진 지역인데, 투자자의 입장에서는 ‘부러운’ 지역이다. 그럼 이들 지역의 빌딩가격은 어떠했을까?
뚝섬지역을 살펴보자. 참고로 뚝섬지역은 뚝섬역 인근의 성수동 지역을 말한다.
아래 그림에서 보는 것처럼 성수동 지역은 2020년 평당 7400만원 수준에서 2022년에는 평당 1억4000만원 수준으로 오른 곳이다. 코로나 시기 금리가 낮았을 당시에 임대료도 점점 올라가고 공실률도 적었으니, 옥석 가운데 ‘옥’인 지역으로 판명이 난 케이스가 됐다.
성수동 지역의 연도별 평당가격, 용도-준공업지역
<자료=국토교통부>같은 시기에 금리가 낮아서 건물가격은 올라갔지만, 금리가 올라가기 시작하면서부터 임대료가 낮아지고 공실이 높아진 지역들은 뚝섬역 지역과는 반대인 지역으로 향후 급매가 나올 가능성이 있는 곳이다.
그래프로 보면 2사분면에 있는 지역들로, 명동이 대표적인 지역이다. 명동은 공실률 변화가 가장 높은 지역들 중에 하나이고, 임대료도 많이 낮아진 지역이다. 실제로 2022년도 거래된 평당가격은 2021년에 비해 한참 낮은 가격에서 거래가 이뤄졌다.
이제는 빌딩도 금리상승으로 인해 옥석이 가려지고 있는데, 이는 임대료와 공실률 등의 지표들로 가늠할 수 있다. 4사분면에 있는 지역들을 제외하고는 금리상승으로 인한 급매의 가능성이 있기 때문에 이들 지역을 눈 여겨 보는 것이 좋다.
사옥을 찾는 투자자의 경우 공실률이 높아진 지역인 1, 2, 3사분면에 있는 지역들 중에서 급매를 살펴본다면, 향후 경기가 좋아졌을 때 투자수익도 기대할 수 있을 것으로 보인다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)
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