투자 상품인가 주거 시설인가…‘생숙’ 분쟁 확대

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경영정보 ㅣ 정책법률 투자 상품인가 주거 시설인가…‘생숙’ 분쟁 확대 분양 과정에서 ‘주거 가능성’ 강조한 홍보자료 등 있어야 소송 유리

기사입력2025-09-17 09:02

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

최근 다수의 생활형숙박시설(이하 ‘생숙’) 수분양자들이 실거주 목적으로 해당 시설을 분양받은 후 예상치 못한 제약에 직면하고 있다. 바로 국토부가 2021년 1월 건축법 시행령 등 개정안을 입법·행정 예고했기 때문이다. 이후 건축법 시행령 일부가 개정되어 생활형숙박시설이 숙박업 신고를 해야 하는 시설임이 명확해졌다. 따라서 생숙은 건축물 분양에 관한 법률상 숙박시설로 분류되므로, 주민등록 이전이 어렵거나 교육·복지 등 행정서비스 이용에 제한이 발생할 수 있다.

문제의 핵심은 분양 계약 체결과정에서의 정보 제공 및 광고 방식에 있다. 다수의 분양 현장에서 해당 목적물에 대해 주거 대체 가능성을 강조하거나 아파트와 유사한 생활 편익을 누릴 수 있다고 안내한 경우가 확인된다. 이러한 설명이 고객에게 ‘주거용으로 정상적인 사용이 가능하다’는 오해를 불러일으켰다면, 이는 표시광고법상 허위·과장 광고 또는 민법상 사기행위로 청약 철회 가능성이 있다.

이와 관련하여 전국 곳곳의 수분양자들이 소송을 제기하고 있으며, 집단소송뿐만 아니라 단체소송을 통한 법적 대응 필요성도 제기되고 있다. 단체로 진행할 경우 소송 비용을 분담하고 법적 주장을 통일함으로써 개별 소송 대비 효율성과 파급력을 확보할 수 있기 때문이다.

다만 실거주 목적 분양자들이 소송을 유리하게 이끌어가기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되어야 한다. 첫째, 분양 과정에서 ‘주거 가능성’을 명확히 강조한 광고·홍보 자료가 존재해야 한다. 둘째, 분양자가 해당 설명에 이끌려 계약을 체결했다는 사실이 입증되어야 하며, 마지막으로 실거주에 따른 법적 불이익(이행강제금)이 발생했음을 구체적으로 주장·입증할 수 있어야 한다.

물론 모든 분쟁이 소송으로만 이어지는 것은 아니다. 정당한 사유로 해제 요청할 시 시행사가 자발적으로 보상이나 대체 방안을 제시하는 경우도 충분히 기대할 수 있어 협의 과정에서 매수자들의 권익이 회복될 가능성이 존재한다. 즉, 전문 변호사를 선임하여 법적 절차와 병행해 협상을 통한 해결 방법도 열려 있다는 점은 수분양자들에게 중요한 희망의 신호라 할 수 있다.

결론적으로 협의 또는 소송을 제기해야 하는데 입증할 자료가 없다면, 생활형숙박시설을 실거주 목적으로 매수한 수분양자들의 권리를 명확히 보호받기 어려운 상황에 놓일 수 있다. 법적 절차는 장기간이 소요되고 결과가 불확실할 수 있으므로, 반드시 전문가의 자문을 받아 구체적인 사건개요를 토대로 대응 전략을 수립하는 것이 확실한 방법이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)